Waardering vastgoedportefeuille

In overeenstemming met het Koninklijk Besluit  van 7 december 2010 met betrekking tot de vastgoedbevaks, wordt de vastgoedportefeuille van Intervest Retail vier maal per jaar gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundigen. De waardering van deze deskundigen gaat uit van de reële waarde conform de Beama-interpretatie van IAS 40 en wordt zo weergegeven in de balans.

Momenteel wordt de portefeuille van Intervest Retail door 3 vastgoeddeskundigen gewaardeerd:

• Cushman & Wakefield
• CB Richard Ellis
• de Crombrugghe & Partners

Cushman & Wakefield

De methodologie van Cushman & Wakefield is gebaseerd op de ERV (Estimated Rental Value) of Geschatte Huurwaarde met correcties die rekening houden met de huidige betaalde huur en/of elk ander element dat invloed heeft op de waarde zoals bijvoorbeeld kosten voor leegstand.

Voor het bepalen van de markthuurwaarde baseren zij zich op hun kennis van de vastgoedmarkt en op recente transacties gerealiseerd door het departement Retail. De huurwaarde wordt o.a. beïnvloed door:

• ligging
• geschiktheid van de site 
• kwaliteiten van het gebouw 
• marktomstandigheden

De toegekende eenheidsprijs wordt vermenigvuldigd met de oppervlakte van het handelspand om aan een totaal geschatte huurwaarde te komen.

Voor de binnenstadswinkels wordt gewerkt met het principe van de “zone A” dat als volgt gaat: over de volledige gevelbreedte van het pand wordt de eerste 10 meter in de diepte van het pand aan 100 % van de geschatte huurprijs/m² gerekend, de volgende 10 meter wordt aan 50 % gerekend, de rest aan 25 %.Verdiepingen worden aan 25 % gerekend of aan een forfaitair geschat bedrag afhankelijk van locatie en bruikbaarheid.

Vervolgens wordt de Adjusted ERV berekend: dit is 60 % van het verschil tussen de huidige huur en de ERV. Indien de huidige huur hoger is dan de ERV, is de Adjusted ERV gelijk aan de ERV en geldt de 60 % regel niet.

Een volgende stap bestaat erin een yield of kapitalisatievoet te bepalen voor dewelke een investeerder bereid zou zijn het pand te kopen. Men bekomt dan de brutowaarde voor correcties. Hierop kunnen eventuele correcties (bv kosten voor leegstand) toegepast worden, waarna de investeringswaarde (akte in hand) bekomen wordt.

CB Richard Ellis

Methode 1: Waardering op basis van de kapitalisatie van huurinkomsten

Voor elk van de verhuurde panden werd een geschatte markthuurwaarde (ERV) bepaald en een marktconforme kapitalisatievoet (cap rate) op basis van recente vergelijkingspunten en rekening houdend met onze inspecties ter plaatse.

• aftrek van de netto actuele waarde van het verschil tussen de adjusted ERV en lopende huurinkomsten voor de restduur van de lopende huurperiode in geval de geschatte markthuurwaarde hoger is dan de lopende huurinkomsten
• verhoging met de netto actuele waarde van het verschil tussen de lopende huurinkomsten en de geschatte markthuurwaarde voor de restduur van de lopende huurperiode in het geval dat de geschatte markthuurwaarde lager is dan de lopende huurinkomsten
• aftrek van toegekende huurkortingen
• aftrek voor noodzakelijke uitgaven aan het pand
• aftrek voor voorziene perioden van leegstand.

Deze methode bestaat uit het berekenen van de actuele waarde van de lopende huurinkomsten tot de vervaldag van het huurcontract. 

de Crombrugghe & Partners

Bij de waardebepaling werden de verschillende redeneringen gevolgd die actoren in betrokken markt er op na houden om bepaalde verkoopresultaten te vergelijken. De hierna volgende analyses zijn doorslaggevend gebleken in de waardebepaling:

Methode 1: Huurwaardekapitalisatiemethode

De marktwaarde rekening houdend met de beschouwde huurovereenkomsten is in dit geval bepaald aan de hand van de economische markthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakten, gekapitaliseerd op basis van een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht rendement. Dit rendement stoelt op de beoordeling van de markt, de locatie van het onroerend goed, en is gebaseerd op onder meer de onderstaande factoren:

Markt:

• vraag en aanbod van huurders en kopers van vergelijkbaar onroerend goed
• ontwikkeling rendementen 
• inflatieverwachting 
• huidige rentestand en verwachtingen m.b.t. de renteontwikkeling

Locatie: 

• omgevingsfactoren 
• parkeermogelijkheden 
• infrastructuur 
• bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer 
• voorzieningen als openbare gebouwen, winkels, horeca, banken, scholen 
• (bouw)ontwikkelingen van vergelijkbare onroerende zaken

Onroerend goed: 

• gebruiks- en andere lasten
• bouwaard en kwaliteitsniveau 
• staat van onderhoud 
• leeftijd 
• locatie en representatie 
• huidige en eventuele alternatieve gebruiksmogelijkheden

De eventuele contante waarde van het verschil van de actuele huuropbrengst en de getaxeerde markthuurwaarde wordt in deze methode normaal verdisconteerd op basis van de resterende looptijd van de huurovereenkomsten.

Er is rekening gehouden met eventuele kosten voor leegstand, waaronder huurderving, servicekosten ten laste van de eigenaar, verhuurkosten, publiciteits-, reclame- en marketingkosten met betrekking tot de verhuur, alsmede de kosten voor toezicht, instandhouding en aanpassing en/of incentives tijdens het verhuurproces.

Methode 2: Inkomensbenadering volgens een DCF (Discounted Cash Flow) model

Deze benadering maakt expliciete en subjectieve veronderstellingen of projecties van toekomstige kasstromen, aanhoudingstermijnen, slijtage, renovaties, herontwikkelingen, beheers- en transferkosten, belastingen en financiële lasten. Het kan gebruikt worden om de netto actuele waarde van deze toekomstige kasstromen te berekenen of om aan een gegeven waarde de interne rentevoet van een investering te bepalen.

Gezien financieringsvoorwaarden specifiek zijn aan het profiel van iedere investeerder en diens investeringspolitiek wordt hiermee om coherent te zijn geen rekening gehouden. Zoals gebruikelijk in de aangehouden scenario’s werden voorzichtige aannames gemaakt voor kosten en leegstand. Dit laat toe om een effectieve vergelijking mogelijk te maken, rekening houden met de eigenheden van iedere afzonderlijke investering. Het is daarom nog verre van zeker dat deze kosten op het aangegeven tijdstip effectief in rekening genomen moeten worden.

Waarde van de vastgoedportefeuille op 31 december 2011